تحليل للاسعار القرعة وفرص الاستثمار المتاحة

مهندس ياسر عبدالله ( تحليل عن ارض القرعة ) :
--------------------------
السلام عليكم و رحمة الله
تحليل تكميلى للقرعة الأكثر تميزا
وليكن تحليل اليوم عن القاهرة الجديدة
أولا اللوتس ((مثال مساحة 550 م2 ))
الجزء الاول (( تحليل سعر الكراسة ))
1/// سعر المتر= 5020 جنيها
2 /// نفترض نسبة تميز %20
3/// نسبة ال 2.5 % ادارى و أمناء و صندوق اجتماعى
4/// إجمالى سعر الأرض = 3400000 جنيها
5/// إذن سعر المتر الفعلى = 6200 جنيها وليس 5020 جنيها كما تم ذكرها سابقا
الجزء الثانى (( تحليل سعر السوق حاليا ))
بعد مراجعة السوق حاليا
1/// السعر السوقى حاليا 9000 جنيها ((( ارضى و اربعة )))
2/// السعر السوقى المقابل 7700 جنيها ((( ارضى و ثلاثة )))
الجزء الثالث (( المكسب المتوقع فى حالة كسب القرعة وبيعها ارض ))
1/// الفرق بين السوق و القرعة =
7700 – 6200 =
1500 جنيها
2/// اجمالى سعر الاوفر للمساحة المقترحة = 1500 جنيها * 550 م2
= 850000 جنيها تقريبا
3/// اجمالى سعر البيع للارض شامل الاوفر = 3400000+850000
=4250000 جنيها تقريبا
4/// نسبة المكسب =
4250000/3400000
= 25%
فى مدة زمنية حوالى (((عام )))

الجزء الرابع (( المكسب المتوقع فى حالة عدم بيعها ارض و استثمارها ك وحدات سكنية ))
1/// مساحة الدور الارضى تسويقيا
= 550 م2 × 0.50 × 1.25
= 345 م2 تقريبا
مساحة المتكرر تسويقيا
= 3 أدوار × 550 م2 × 0.55×1.25
= 1135 م2 تقريبا
اعتبار الرووف والبدروم شقة واحدة = 220 م2 تقريبا
اجمالى المساحات التسويقية = 1700 م2
2/// سعر البيع ك متر مسطح نفترض باللوتس = 5800 جنيها
3/// اجمالى المبيعات = 5800 جنيها * 1700 م2
= 9850000 جنيها تقريبا
4/// اجمالى الارض = 6200 جنيها * 550 م2
= 3400000 جنيها
5/// اجمالى تكاليف بناء و تسويق و اشراف = 2200000 جنيها
6/// اجمالى المصاريف ( ارض و بناء و و ) = 5600000 جنيها
7/// صافى الربح = 9850000 –5600000
= 4250000 جنيها
8/// نسبة المكسب =
4250000/3400000
= 125 % بالضبط !!!!!!!
الجزء الخامس ((( دردشة خاصة باللوتس )))
1/// مما سبق يعنى
مكسب 25 % فى حالة بيع الارض كاش باوفر ((( خلال عام )))
2/// مما سبق يعنى
مكسب 100 % فى حالة الاستمرار ك مبانى و بيع شقق طبعا غير ال 25 % الاولى حيث الاجمالى 125 %
حيث لنفس المواطن فى حالة استكمال الاستثمار فى المبانى
او للمواطن الاخر الذى سوف يشترى ( خلال 4 سنوات بمعدل 25 % خلال العام )
3/// اللوتس من اجمل مواقع القاهرة الجديدة ((( سمعة و اسم و موقع و خدمات مستقبلية و محاطة بالنوادى و الكومبوندات و المساحات الخضراء و و و و و و و ممكن القول بانها اخر الاراضى المحترمة بالقاهرة الجديدة )))
💝💝💝🌷🌷💝💝💝
4/// ما سبق افتراض لمساحة معينة حيث ممكن مع اختلاف المساحات الارقام تختلف و النسب تقريبا ثابتة
5/// ما سبق افتراض لموقع متوسط و لكن مثلا لو احد المواطنين كسب موقع على شارع النوادى مباشرة ممكن تختلف الارقام و النسب حيث ممكن جدا بيع الشقق بسعر المتر مسطح 7000 جنيها و ايضا ممكن جدا الاوفر لنفس المثال السابق يصل الى 3 مليون جنيها
6/// ما سبق افتراض لاستكمال المقدم المقترح و هو 100 %
ولكن مثلا احد المواطنين مثلا كسب ارض وباع قبل الاستكمال
حالة اولى /// ارض متوسطة اذن ممكن مكسبه كنسبة =(( 850000 الاوفر + 350000 المقدم = 1200000 جنيها ))/350000 المقدم = 340 % خلال شهران الى ثلاثة شهور
حالة ثانية ///ارض موقعها ممتاز على شارع النوادى مباشرة اذن ممكن مكسبه كنسبة = ((( 3000000 الاوفر + 350000 المقدم = 3350000 جنيها ))) / 350000 المقدم = 950 % خلال شهران الى ثلاثة شهور ((((((( ماشاء الله تبارك الله ))))
7/// ما سبق افتراض ان المقدم الذى سوف يكتب هو 100 %
بالتالى نصيحتى اوعى حد يدخل و يكتب اقل من ذلك
ليس تشجيعا او موافقة لما يتم ☺
ولكن فقط حتى لا تخسر فلوسك كل هذه الفترة ثم تخرج من القرعة قبل ان تتم
😡😡😡😡

ثانيا بيت الوطن ((( مثال مساحة 600 م2 )))
الجزء الاول ((( تحليل سعر الكراسة )))
1///
سعر المتر المسطح = 4770 جنيها
2///
نسبة تميز وليكن 16 %
3///
نسبة ادارى و امناء و اجتماعى 2.5 %
4///
اجمالى سعر الارض = 3400000 جنيها
5///
اذن سعر المتر الفعلى = 5700 جنيها تقريبا
وليس 4770 جنيها
الجزء الثانى (( تحليل سعر السوق حاليا ))
بعد مراجعة السوق حاليا ((( اقرب حاجة بيت الوطن الحى الرابع مثلا ))
1///اجمالى مقدم مدفوع حوالى = 780000 جنيها (((( 25 % المرحلة الثانية و التكميلية ))
2/// اجمالى اوفر حاليا = 620000 جنيها
3/// اجمالى المطلوب = 1400000 جنيها ((( حوالى 40 % من الاجمالى يعتبر المقدم )))
4/// اجمالى المتبقى = 2000000 جنيها ((( على خمس سنوات )))
5/// اجمالى الارض = 3400000 جنيها
6//// سعر المتر المسطح تسويقيا = 5700 جنيها ((( نفس سعر القرعة تقريبا !!!!! )))
الجزء الثالث (( المكسب المتوقع فى حالة كسب القرعة وبيعها ارض ))
1/// الفرق بين السوق و القرعة = 5700 – 5700 = صفر جنيها
2/// نسبة المكسب = صفر %
😂😂😂😂
الجزء الرابع (( المكسب المتوقع فى حالة عدم بيعها ارض و استثمارها ك وحدات سكنية ))
1/// مساحة الدور الارضى تسويقيا
= 600م2×0.50×1.25
=375 م2 تقريبا
مساحة المتكرر تسويقيا
= 3 أدوار × 600 م2 × 0.55×1.25
= 1240 م2 تقريبا
أعتبار الرووف والبدروم شقة واحدة = 235 م2 تقريبا
أجمالى المساحات التسويقية = 1850 م2
2/// سعر البيع ك متر مسطح نفترض بالحى السابع = 4000 جنيها
3/// اجمالى المبيعات
= 4000 جنيها × 1850 م2
= 7400000 جنيها تقريبا
4/// اجمالى الارض
= 5700 جنيها × 600 م2
= 3400000 جنيها
5/// اجمالى المقدم (( راس المال )) وليكن 40 % = 1400000 جنيها تقريبا
6/// باقى اقساط الارض وليكن 60 % = 2000000 جنيها
7/// اجمالى تكاليف بناء و تسويق و اشراف = 2200000 جنيها
8/// اجمالى المصاريف ( ارض و بناء و و ) = 5600000جنيها
9/// صافى الربح
= 7400000_5600000
= 1800000 جنيها
10/// نسبة المكسب
= 1800000/1400000
= 125 % بالضبط !!!!!!
👍👍👍👍
الجزء الخامس ((( دردشة خاصة بالحى السابع )))
1/// مما سبق يعنى
مكسب صفر % فى حالة بيع الارض كاش باوفر
2/// مما سبق يعنى
مكسب 125 % فى حالة الاستمرار ك مبانى و بيع شقق ( خلال 5 سنوات بمعدل 25 % خلال العام )
3/// الحى السابع منطقة مازالت صحرااااااء
ولكن على الخريطة قريبة جدااااا من مدينتى و تعتبر مباشرة على الطريق الدائرى الثانى
4/// ما سبق افتراض لمساحة معينة حيث ممكن مع اختلاف المساحات الارقام تختلف و النسب تقريبا ثابتة
5/// ما سبق افتراض لموقع متوسط و لكن مثلا لو حد كسب موقع على الشوارع الرئيسية مباشرة ممكن تختلف الارقام و النسب حيث ممكن جدا بيع الشقق بسعر المتر مسطح 5000 جنيها و ايضا ممكن جدا الاوفر لنفس المثال السابق الى مليون جنيها (( ك أرض ))
6/// ما سبق افتراض لاستكمال المقدم المقترح و هو 40 % فقط وممكن تصل الى 25 % و نصيحتى اوعى تزود عن 40 % حيث ممكن تختار من السوق من الحى الثالث مثلا و الرابع
ثالثا منطقة ابو الهول ((( مثال مساحة 300 م2 )))
الجزء الاول ((( تحليل سعر الكراسة )))
1///
سعر المتر المسطح = 4770 جنيها
2///
نسبة تميز وليكن 16 %
3///
نسبة ادارى و امناء و اجتماعى 2.5 %
4///
اجمالى سعر الارض = 1700000 جنيها
5///
اذن سعر المتر الفعلى = 5700 جنيها تقريبا
وليس 4770 جنيها
الجزء الثانى (( تحليل سعر السوق حاليا ))
1/// سعر المتر حاليا = 4700 جنيها
الجزء الثالث ((الخسارة المتوقعة فى حالة كسب القرعة وبيعها ارض ))
1/// الفرق بين السوق و القرعة
= 4700_5700
= _1000 جنيها
😡😡😡😡
2/// اجمالى سعر الخسارة للمساحة المقترحة = 1000 جنيها * 300 م2
300000 جنيها تقريبا
3/// نسبة الخسارة = 20 %
الجزء الرابع (( المكسب المتوقع فى حالة عدم بيعها ارض و استثمارها ك وحدات سكنية ))
1/// مساحة الدور الارضى تسويقيا = 200 م2 تقريبا
مساحة المتكرر تسويقيا = 3 ادوار * 230
= 690 م2 تقريبا
أجمالى المساحات التسويقية = 900 م 2 تقريبا
2/// سعر البيع ك متر مسطح نفترض = 4000 جنيها
3/// اجمالى المبيعات
4000 جنيها × 900 م2
= 3600000 جنيها تقريبا
4/// اجمالى الارض
= 5700 جنيها × 300 م2
= 1700000 جنيها
5/// اجمالى المقدم (( راس المال )) وليكن 40 % = 700000 جنيها تقريبا
6/// باقى اقساط الارض وليكن 60 % = 1000000 جنيها
7/// اجمالى تكاليف بناء و تسويق و اشراف = 1200000 جنيها
8/// اجمالى المصاريف ( مقدم ارض و بناء و و ) = 2200000جنيها
9/// صافى الربح
= 3600000 _ 2200000 _ 700000
= 700000 جنيها
10/// نسبة المكسب = 700000/700000 = 100 % بالضبط !!!!!!
👍👍
الجزء الخامس ((( دردشة خاصة بمنطقة ابو الهول )))
1/// مما سبق يعنى
خسارة فى حالة الكاش (( مقدم 100 % )) بمقدار 300 الف جنيها
2/// مما سبق يعنى
مكسب 100 % فى حالة الاستمرار ك مبانى و بيع شقق ( خلال 4 سنوات بمعدل 25 % خلال العام )
3/// ابو الهول منطقة اسكان عائلى
ذات كثافة بنائية حاليا عالية جدا
بدأت الكهرباء تدخل فعلا فى بعض القطع
يعيبها ان الاسكان العائلى اقل درجات الاراضى ((( فقط لا غير )))
4/// ما سبق افتراض لمساحة معينة حيث ممكن مع اختلاف المساحات الارقام تختلف و النسب تقريبا ثابتة
5/// ما سبق افتراض لاستكمال المقدم المقترح و هو 40 % فقط وممكن تصل الى 25 % و نصيحتى اوعى تزود عن 40 % حيث ممكن تختار من السوق ما يجعلك تكسب نفس ال 100 % كبناء شقق و بيعها